2026.07.02
作者 | 马光远
最近，关于房地产市场有两种截然不同的声音。
一种观点认为，北京、上海等一线城市成交量持续回暖，房地产已经见底，新一轮上涨即将开始。
另一种观点则认为，房地产开发投资、新开工面积等核心数据仍在大幅下滑，现在谈见底还为时尚早。
那么，房地产到底有没有见底？
我认为，判断房地产市场，不能只看房价，也不能只看成交量，而是要同时观察四个维度：供给、需求、库存以及政策。
｜把今年上半年的数据放在一起，我有四个判断：
第一，供给端仍然偏弱，房地产还没有真正企稳。
先看供给端，国家统计局数据显示，今年1—5月份，全国房地产开发投资同比下降16.2%，新开工面积下降超过20%，竣工面积也继续下降，房地产企业整体投资意愿依然不足。这些数据说明什么？
说明开发商仍然处于去库存、降杠杆、修复资产负债表的阶段。
过去几年房地产经历了一轮深度调整，很多房企首先考虑的不是扩张，而是活下来。因此，无论是拿地、开工还是开发投资，目前都没有看到明显恢复。
如果仅从供给端来看，房地产市场很显然还处在上一个周期的尾声。
第二，需求端已经出现回暖，但这种回暖是局部的。
如果说供给端还比较弱，那么需求端已经出现了一些积极变化。
从今年3月份开始，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以二手房为代表的市场出现了明显反弹。过去四个月，北京二手房成交量持续保持在1.5万套以上；上海连续四个月保持在2.4万套以上；广州、深圳的成交量也持续运行在市场荣枯线以上。
成交量恢复之后，价格也开始出现变化。
过去几年，一线城市的新房和二手房价格长期承压，而今年部分月份已经出现环比上涨，这是此前比较少见的现象。与此同时，杭州、成都等人口持续流入、产业基础较好的强二线城市，也开始出现成交回暖和价格企稳的迹象。
这说明，房地产市场已经开始出现修复，但这种修复主要集中在少数核心城市，而不是全国性的全面复苏。
第三，全国房地产最大的特点，不是复苏，而是分化。
除了少数一线城市和热点强二线之外，全国绝大多数城市仍然处于调整过程中。
国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，环比上涨的新房和二手房城市数量仍然只有十多个，大部分城市房价依然处于调整状态。
也就是说，我们今天看到的房地产反弹，更像是一种结构性的修复，而不是全国房地产市场同步进入新的上涨周期。
我认为，这种分化未来还会越来越明显。好城市的核心资产，会率先反弹，完成筑底。而大部分城市的大部分房产，仍然会处在比较长的调整周期，房价回到以前的高点尚需时日。
第四，一些领先指标开始改善，这是目前最积极的信号。
虽然市场整体仍然偏弱，但一些领先指标已经开始释放积极信号。
首先是库存，全国商品房待售面积已经连续几个月同比下降，说明库存压力开始缓慢释放。
其次是二手房挂牌量，从去年10月份以来，一线城市挂牌数量逐步下降，部分城市的挂牌房源明显减少。挂牌量下降，本质上说明市场预期正在发生变化。一部分业主开始认为，未来不需要再继续降价出售，市场信心正在慢慢修复。
再来看政策。据相关机构统计，今年以来，全国各地围绕稳定房地产市场出台了超过560项支持政策，从降低首付比例、降低房贷利率，到优化公积金政策、支持存量商品房去库存，政策力度持续加大。
更值得关注的是中央释放出来的信号。
最近《求是》杂志再次强调，要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场。
我认为，这一点非常重要。今天房地产已经不仅仅是房地产行业的问题，更关系到整个经济的运行。很多人都在讨论为什么消费恢复比较慢。收入增长放缓当然是原因之一，但还有一个更深层次的原因，就是居民财富预期下降。
中国居民家庭最大的资产仍然是房地产。
房地产持续调整以后，居民感觉自己的资产缩水了，财富效应减弱，自然会减少消费、增加储蓄。因此，稳定房地产市场，本质上也是修复居民资产负债表、恢复消费信心的重要一步。
最后，说说我的三个结论。
第一，我认为，中国房地产市场已经逐步进入这一轮调整的底部区域，全国房地产继续大幅下跌的空间正在收窄。
但接近底部，并不意味着马上进入新的牛市。
目前供给端仍然偏弱，开发投资还没有恢复，大多数开发商的资产负债表仍然没有修复，全国绝大多数城市仍然处于调整过程中，市场真正企稳，还需要时间，也需要更有针对性的政策去扭转居民预期。
第二，未来房地产市场最大的特点，将不是普涨，而是长期分化。
真正能够持续恢复的，是包括一线和强二线在内的少数城市，以及这些城市里的优质地段和优质楼盘。
而大量普通城市、普通楼盘，未来可能仍将在较低水平运行较长时间。
第三，也是我认为最重要的一点。回顾国际经验，一个国家房地产市场从见顶调整，到重新回到上一轮高点，大多数都需要十年以上。
中国房地产已经进入这一轮调整的第六年，因此，我并不认为未来几年会再次出现全国房价普遍大涨的行情。但是，少数核心城市率先完成筑底，并进入新的修复周期，我认为是完全有可能出现的。
未来的中国房地产，不再是”全国一起涨”，而是”核心资产越来越值钱，普通资产持续分化”。
换句话说，未来的房子会越来越分成两种：一种是具备资产属性、能够保值甚至增值的房子，另一种则更多只是满足居住功能的房子。
我认为，这才是未来房地产市场最值得关注的趋势。
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